공인중개사라 함은 부동산중개업법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는 것으로서 공인중개사가 되고자 하는 자는 서울특별시장·광역시장·도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 한다.

자격취득 후 중개업을 하고자 하는 자는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하면 중개업을 할 수 있다. 또한 중개사 자격증을 취득하면 법인의 사무소의 직원으로 취업할 수도 있으며 또는 합동사무소의 임원으로 중개업을 할 수도 있다.

중개업자가 되려면 중개업의 허가를 받아야 하고 공인중개사가 아닌 자는 중개업의 허가를 받을 수 없게 되었다. 공인중개사의 진로는 다음과 같다.

ㅇ개인사무소 개설
ㅇ합동사무소 개설
ㅇ중개법인설립
ㅇ부동산관련기업 취업 또는 취업
ㅇ정부재투자기관 취업
ㅇ일반기업 취업
ㅇ외국계 부동산업체 또는 일반 기업 취업
ㅇ취업중인 직장인 자격증수당, 승급, 이직
ㅇ기타

국제화ㆍ개방화시대에 따라 중개업도 해외투자진출ㆍ외국중개업 국내개업등과 함께 그 영역이 확대되어 가고 있다. 점차 선진국형인 부동산컨설팅업의 기능을 가진 형태로 발전하고 있다.

정부에서는 무자격자의 부동산 중개업을 방지하기 위하여 부동산 중개업 등록시 공인중개사 자격증 소지자를 의무 채용하도록 법안을 개정하였다. 앞으로는 부동산 관련 업무를 수행하는데 자격증이 필수 요건임을 알 수 있다.

기존의 부동산 중개업은 개인을 상대로 주택이나 건물의 임대 및 매매 등을 주 업무로 하였으나 요즘은 해외의 외국인 투자자 유치 및 토지나 건물을 하나의 투자대상으로 인식하여 그린벨트에 관한 투자나 매매 및 재개발 또는 기업체 소유의 부동산도 거래할 수 있는 부동산 컨설턴트 사무실을 개업하는 경우가 증가하는 추세이다.

부동산 경기가 활성화 되어 매매가 자주 이루어지게 되면 공인중개사 사무소마다 엄청난 중개수수료의 수입을 올리게 되므로 공인중개사 자격증만으로 사무실만 준비되면 또 다른 자본이 필요 없는 IMF형 유망사업을 운영 할 수 있게 된다.

또한 공인중개사 자격증을 취득하셔서 대기업의 부동산 관련 부서 및 부동산 컨설팅 전문회사, 부동산 중개법인 회사 등에 취업하여 전문인으로 안정된 직장생활을 할 수도 있다.

부동산 중개업법에 근거한 토지 및 건물의 매매, 교환 및 임대차를 중개하고 상호 거래 당사 잔간의 권리 및 의무 신고 및 변경 등 부동산 중개에 관련된 종합민원업무를 수행하고 있는데 요즘은 개인의 부동산 중개 이외에 건물이나 토지의 경매, 투자, 상담 및 자문 역할을 수행하여 고소득을 올리는 부동산 컨설팅 또는 국유지와 대기업 소유의 토지나 건물을 중개하는 선진국형 종합 부동산 회사를 설립하는 예도 많이 있다.

공인중개사의 고용
ㅇ개인사무소 : 공인중개사는 중개사무소 개설등록을 하여 사무소를 설치, 중개업을 할 수 있다.
ㅇ법인인 중개업자 : 법인의 임원은 공인중개사이거나 중개인이어야 하며 그 반수 이상이 공인중개사이어야 한다.
ㅇ합동사무소 : 중개업자는 그 업무의 효율적인 수행과 중개사무소의 공동 활용 등을 위하여 필요한 경우 합동 사무소를
                     설치할 수 있다.

중개업자의 결격사유
다음에 해당하는 자는 중개업자와 그 소속 공인중개사·중개보조원 또는 중개업자인 법인의 임원이 될 수 없다. 즉, 공인중개사 자격시험에 응시하여 공인중개사자격증을 취득하였더라도 중개업을 할 수 없으며 그 소속 공인중개사가 될 수 없는 것이다.
- 미성년자
- 금치산자 또는 한정치산자
- 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 경과되지 아니 한자.
- 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료되지 아니한 자
- 금고 이상의 형의 선고유예기간 중에 있는 자
- 부동산중개업법에 의하여 중개사무소 개설등록의 취소를 받은 날로부터 3년이 경과되지 아니한 자
- 부동산중개업법에 의하여 공인중개사의 자격취소를 받은 날로부터 3년이 경과되지 아니한 자
- 부동산중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자
- 법인의 임원 중 위의 ①∼⑨에 해당하는 자가 있는 법인